La Gabelle : consultation de la population
Depuis 1958, La Ville est propriétaire d’un ancien hôtel particulier, l’Hôtel de la Gabelle. Ce site historique, construit en 1750, se compose d’un bâtiment principal à l’abandon depuis une douzaine d’année, ainsi que de plusieurs bâtiments dont certains sont encore partiellement utilisés par des activités associatives. La porte du bâtiment, monumentale, est inscrite aux Monuments historiques depuis 1928. Ses façades et sa cour pavée l’ont rejointe en 1964.
Deux études menées sur La Gabelle
Intégré dans un environnement en pleine mutation (projet de requalification du pôle gare et des espaces publics attenants) et répondant à des enjeux d’amélioration du cœur de ville, l’Hôtel de la Gabelle est un site à enjeux pour lequel se pose la question de son devenir. Comme elle s’y était engagée, la Municipalité souhaite voir revivre ce lieu et stopper sa lente mais réelle détérioration. A cet effet, et ce afin d’avoir un état des lieux factuel et exhaustif de la situation, la Ville a commandité deux études :
> en 2021 et 2022, une analyse bâtimentaire, architecturale et de positionnement
> en 2023, une étude programmatique, juridique et financière pour la reconversion du site
Réunion d'information
Considérant l’attachement de la population pour ce bâti emblématique, la Ville a organisé le 18 mars une réunion publique afin de faire un point d’étape sur ces démarches déjà engagées et d’échanger sur les actions à venir.
Une consultation pour l'avenir de La Gabelle
Cette réunion publique a permis de détailler l’état préoccupant et dégradé de l’ensemble des bâtiments qui composent ce site ainsi qu’un montant préliminaire d’au moins 5 millions d’euros afin de le restaurer, de le mettre en accessibilité en vue de lui permettre de retrouver une nouvelle utilité. Dans ce contexte, il apparaît que la meilleure manière de lui donner une nouvelle vie est de procéder à sa cession dans le cadre d’un appel à projet.
A l’issue de la réunion publique, Marie-Lyne Vagner, maire de Bernay, a proposé une consultation des bernayens du 10 au 13 mai 2024 pour les associer à l’avenir de la Gabelle.
Pourquoi cette consultation ?
Au vu de ses capacités budgétaires mais aussi du niveau de subventionnement quasi nul attendu quant à ces travaux, la Ville de Bernay ne peut pas envisager de porter cette restauration. Par ailleurs, la Ville n’ayant pas vocation à implanter des services publics sur ce site, seule l’implantation d’une activité de type commerciale (restauration, habitat, hôtellerie…) est à envisager. Compte-tenu de ces constats, la municipalité propose, en responsabilité, de lancer un appel à projet au secteur privé incluant la cession de la Gabelle au porteur de projet retenu.
Principe de la consultation ?
Une question : Pour ou contre la vente de la Gabelle à un porteur de projet privé afin de donner une nouvelle vie à ce site emblématique ?
A la sortie des urnes, le choix des bernayens sera respecté :
> Si le « pour » l’emporte, la Ville lancera un appel à projets incluant la cession du site. Les meilleures offres seront ensuite présentées à la population et soumises à une deuxième consultation avant que la Ville ne sélectionne le projet final.
> Si le « contre » l’emporte, la collectivité continuera d’assurer l’entretien nécessaire à une sauvegarde du site mais n’aura pas la possibilité de mettre en œuvre une restauration ce mandat.
Mode d'emploi de la consultation
Temporalité de la consultation
Dates : du 10 au 13 mai 2024
> Vote « physique » à l’accueil de l’Hôtel de Ville le vendredi 10 mai et le lundi 13 mai, de 10h à 12h et de 13h30 à 17h pour les bernayens inscrits sur les listes électorales et sur présentation d’une pièce justifiant l’identité
> Vote en ligne sur la plateforme « PURPOZ » du vendredi 10 mai, 10h au lundi 13 mai, 17h, plateforme sécurisée et accessible après création d’un compte gratuit.
Galerie photos
Foire aux questions
Quel est l’état actuel de la Gabelle ?
L’ensemble des bâtiments composant le site se trouve dans un état de dégradation avancé avec, en extérieur, de nombreux désordres apparents (toitures, pierres ou corniches descellées, menuiseries bois très abimées…). A l’intérieur, en fonction des bâtiments, les disparités d’état sont importantes. Par exemple, l’hôtel particulier concentre nombre de désordres et des dégradations importantes, du sous-sol à la toiture (dégâts liés à l’humidité ainsi qu’aux infiltrations d’eau, installations électriques et de chauffage qui ne sont plus aux normes, nombreuses boiseries endommagées, trous dans les planchers, poutres attaquées à coeur…).
Pourquoi annoncer 5,4 millions de travaux de restauration ?
L’ensemble du site devant passer par une réhabilitation lourde des bâtiments existants ainsi que leur mise en accessibilité en vue de pouvoir accueillir à nouveau du public, le coût de la restauration a ainsi été estimé à 4,5 millions d’euros HT (5,4 millions d’euros TTC) qui pourraient se répartir ainsi :
> Hôtel particulier : 1 827 800
> Pavillon nord ouest et maisons à pans de bois : 1 340 400 (dont 1 million pour le pavillon)
> Orangerie et communs : 1 324 600
Ainsi, le coût de 5,4 millions porte uniquement sur la restauration, sans tenir compte de l’affection future qui nécessiterait des aménagements et des dépenses spécifiques en sus.
Pourquoi la Ville ne peut-elle pas prendre en charge la restauration de la Gabelle ?
> La seule restauration de la Gabelle dépasse la capacité d’investissement annuelle de la Ville de Bernay. Cela signifierait qu’en cas de restauration de la Gabelle, la Ville arrêterait l’ensemble de ses projets pendant quasiment deux exercices budgétaires
> Si la Ville porte le projet de restauration, elle ne pourra pas bénéficier de subventions à la hauteur des coûts de travaux
> Si la Ville porte le projet de restauration, elle pourrait garder de lourdes charges d’entretien, dégradant ses capacités budgétaires
> l’appel aux dons/mécénat via la Fondation du patrimoine est toujours possible mais reste, par nature, aléatoire dans ses montants et sa temporalité, complexifiant le plan de financement du projet
> Même si les bâtiments de la Gabelle seraient restaurés, il n’y a pas d’utilité des locaux pour les besoins fonctionnels de la Ville ou d’un autre établissement public du territoire
Pourquoi la Ville ne peut pas bénéficier de subvention pour la restauration de la Gabelle ?
Après sondage des cofinanceurs éventuels (DRAC, Région, Département…), il s’avère que :
> La maîtrise d’ouvrage Ville ne permettrait que très peu de cofinancements ; Le principal cofinanceur de ce type de restauration, la DRAC, est déjà engagé auprès de la Ville dans le cadre de la restauration de la Basilique de la Couture pour près de 10 ans et ne soutien qu’une opération à la fois par porteur de projet
> Recourir à la cession permet au cessionnaire d’appeler des cofinancements plus massifs de la part des différentes institutions, et notamment la DRAC.
Pourquoi envisager une cession de la Gabelle à un porteur de projet privé ?
Différents montages juridiques existent pour permettre la restauration de la Gabelle et redonner une vie au site, de la gestion directe à la cession. La piste de l’exploitation (avec un bâtiment restant propriété de la Ville) a déjà été testée à l’automne 2023 mais aucun porteur de projet ne s’est positionné. Il faut donc être pragmatique afin d’attirer des opérateurs intéressés : à ce titre et compte-tenu des montants en jeu, la cession est la meilleure option afin d’assurer une ouverture maximal à l’appel à projet.
Quelles activités pourraient être implantées à la Gabelle ?
La situation de Bernay (positionnement géographique, proximité d’axes routiers et ferroviaires majeurs, destination verte…) lui est favorable pour se positionner sur plusieurs segments touristiques. A ce titre, la Gabelle peut apparaître comme un site stratégique pour accueillir des activités de loisirs, de séminaires, d’hôtellerie de charme ou d’exception, chambre d’hôte. Le développement d’une activité de résidence d’habitat haut de gamme n’est également pas à exclure du fait sa double proximité gare et centre-ville.
Est-ce qu’une cession donne tous les droits au porteur de projet ?
Le cas échéant, en fonction du vote, la cession de la Gabelle reposerait sur un appel à projets intégrant :
> Une visite obligatoire du site, afin d’obtenir des projets adaptés ;
> L’absence d’indemnité de réponse des candidats par la collectivité ;
> La remise d’un projet détaillé dont les mesures envisagées vis-à-vis de la protection ;
> Deux critères de jugement des projets : qualité technique et montant du prix d’acquisition ;
> Une négociation prévue avec les 6 meilleurs candidats ;
> Une obligation pour le candidat retenu de réaliser l’ensemble des engagements correspondant au projet tel qu’il aura été validé par la collectivité (notion de cession avec charges).
Surtout, la Ville se réserverait le droit de renoncer à tout moment à la cession et de ne pas donner suite aux propositions d’acquisition reçues, sans qu’aucune indemnité ne puisse être réclamée.
En quoi l’inscription du bâtiment le protège en cas de cession ?
A l’heure actuelle, les façades, toitures, sols (cour arrière + jardins) et porche sont inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. La Ville travaille actuellement avec la DRAC pour répertorier ce qui serait à conserver à l’intérieur de l’Hôtel particulier dans le cadre d’une restauration. Quoi qu’il en soit, du fait des inscriptions déjà existantes, la DRAC et l’architecte des bâtiments de France devront valider tous les travaux avant engagement et suivront de très près la restauration afin de s’assurer de la qualité du futur ensemble et de son respect des conditions posées.
Que se passera t’il en cas de projets recevables ?
> 2e étape de consultation des bernayens des 2 ou 3 meilleurs projets pour définir le positionnement de la Ville
> Suite à la décision de cession, sécurisation du futur projet d’exploitation en intégrant des charges à la cession, travaillées avec la DRAC, l’Architecte des Bâtiments de France et l’association des Amis de Bernay, afin de s’assurer de la qualité du futur ensemble et de son respect des conditions posées par les actuelles inscriptions du site.